Nauczysz się razem z Wykłady.org!

Większość studentów boryka się z problemem najmu mieszkań. Kiedy już wydaje im się, że znaleźli mieszkanie w świetnej lokalizacji i przyzwoitej cenie, nagle okazuje się, że jego właściciel zaczyna utrudniać pobyt w lokalu, nie dotrzymuje warunków umowy. Co zrobić, aby w wynajmowanym lokum czuć się bezpiecznie?
Gazeta Studencka / 03.01.2008



Podstawą do zawarcia umowy najmu są przepisy kodeksu cywilnego (artykuły 659-692) oraz ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001roku. Zawarcie w treści umowy unormowań sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność.

Oto kilka porad, które pomogą w skonstruowaniu prawidłowej umowy najmu.

Umowa najmu lokalu powinna zostać zawarta na piśmie, wtedy mamy gwarancję, że wszelkie jej warunki zostaną dotrzymane przez obie strony (ewentualną podstawą naszych roszczeń jest zawarta umowa i przepisy kodeksu cywilnego). W przypadku gdy umowa została zawarta ustnie, poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Stosuje się wtedy przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Należy określić strony umowy - są to wynajmujący (dane personalne i PESEL) i najemca (dane personalne i PESEL).

Najemca może żądać, aby wynajmujący poświadczył, że posiada tytuł własności lokalu.
Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

W umowie warto określić, co jest przedmiotem najmu (pokój, mieszkanie, piwnica), dokładną powierzchnię oraz co wchodzi w skład lokalu (meble, sprzęt RTV, AGD). Warto być precyzyjnym, gdyż często zdarzają się nieporozumienia, np. właściciel twierdzi, że w lokalu znajdował się wysokiej klasy telewizor, którego w rzeczywistości nie było.

Wszystkie zmiany i inwestycje w lokalu należy uzgodnić pisemnie z jego właścicielem (np. może mu się nie spodobać przemalowanie mieszkania na dany kolor, czego skutkiem może być potrącenie należności z kaucji).

Właściciel ma prawo do pobrania kaucji, która podlega zwrotowi po wygaśnięciu umowy najmu, chyba że w umowie zostanie zawarta klauzula określająca sytuacje, w których kaucja nie podlega zwrotowi.

W momencie podpisywania umowy najemca oświadcza, że lokal znajduje się w należytym stanie technicznym, stąd wszelkie późniejsze drobne nakłady wynikające z codziennego użytkowania rzeczy obciążają najemcę.

Większe naprawy, bez których z lokalu nie można korzystać, obciążają wynajmującego, np. wymiana posadzek i wykładzin, tynków, naprawa lodówki. Należy jednak pamiętać, że wymienione wyżej przykłady możemy odnieść do sytuacji, które nie wynikają z naszej winy. Oczywiście wszelkie drobne naprawy jak wymiana uszczelek należą do obowiązku najemcy.

Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za zniszczenia w wyniku zdarzeń losowych (pożar, powódź).

Czynsz najmu jest ustalony dobrowolnie przez obie strony, należy określić termin płatności czynszu oraz kto dokonuje opłat użytkowych i za media (czynsz dla spółdzielni, gaz, woda, wywóz śmieci).

W umowie najbezpieczniej jest określić termin wypowiedzenia najmu, który nas obowiązuje - gdy go brak, należy stosować terminy ustawowe. Wynoszą one odpowiednio:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc - trzy miesiące,
- gdy czynsz jest płatny co miesiąc - miesiąc,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - trzy dni,
- gdy najem jest dzienny - jeden dzień.

Umowa może zostać rozwiązana przez wynajmującego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli np. najemca zalega z płatnościami, dewastuje lokal czy używa go w sposób sprzeczny z umową (podnajem). Natomiast gdy podczas użytkowania lokalu powstały wady, które nie dadzą się usunąć i które uniemożliwiają przewidziane w umowie użytkowanie lokalu, najemca może dokonać wypowiedzenia bez zachowania terminów przewidzianych w umowie.

AGNIESZKA STARZYŃSKA I PAULINA SZPERLIŃSKA